Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Antalya Tahliye ve Kira Tespit Davaları (2026)

Antalya; özellikle Muratpaşa, Konyaaltı ve Kepez gibi yoğun talep gören ilçelerdeki emlak dinamikleri nedeniyle, Türkiye’de ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının en sert yaşandığı şehirlerin başında geliyor. Minaz Hukuk Bürosu olarak Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürüttüğümüz yüzlerce dosyadan edindiğimiz tecrübe şudur: “Kiracımı çıkarmak istiyorum” veya “Kiram çok düşük kaldı” diyerek yola çıkan ev sahipleri, hukuki süreci yanlış yönettiklerinde yıllarca süren mağduriyetler yaşamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruyan katı bir yapıya sahiptir. Kiracınızı sadece “Ben öyle istiyorum” diyerek çıkaramazsınız; kanunda sayılan haklı sebeplerden birine dayanmak zorundasınız.

Bu rehberde, Antalya’da kiracı tahliyesi ve kira tespit (artış) davalarının nasıl işlediğini, uygulamada yapılan kritik hataları ve arabuluculuk süreçlerini güncel içtihatlar ışığında inceliyoruz.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Uygulamada en sık karşılaştığımız ve en hızlı sonuç aldığımız yasal tahliye sebepleri şunlardır:

1. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (En Hızlı Yöntem)

Kiracınız size evi belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt verdiyse, bu tarih dolduktan sonra 1 ay içinde icra takibi başlatılarak veya dava açılarak tahliye sağlanabilir.

Uygulamadan Uzman Notu: Antalya’da ev sahiplerinin en büyük hatası, kırtasiyeden alınan matbu (boş) taahhütnameleri kullanmak veya taahhüt tarihini kira sözleşmesiyle aynı gün atmaktır. Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameleri “kiracının baskı altında imzaladığı” gerekçesiyle geçersiz saymaktadır. Bu ince detay, davanızın reddedilmesine ve sürecin başa dönmesine neden olur.

2. Kiranın Ödenmemesi (İki Haklı İhtar ve Temerrüt)

Kiracı kirasını ödemiyorsa, noter aracılığıyla çekilecek ihtarnamede (konutlar için) 30 günlük ödeme süresi verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılır. Ayrıca, bir kira yılı içinde kirayı geciktirdiği için kendisine iki farklı haklı ihtar gönderilen kiracı, kira dönemi bitiminde tahliye edilebilir.

3. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Sizin, eşinizin, altsoyunuzun (çocuklarınız), üstsoyunuzun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin o eve ihtiyacı varsa tahliye davası açabilirsiniz. Ancak mahkemeler burada “Samimiyet ve Zorunluluk” kriterine bakar. “Oğlum evlenecek” veya “Yurtdışından kesin dönüş yapıyorum” gibi sebeplerin ispatlanması (düğün salonu rezervasyonu, uçak biletleri vb. delillerle) şarttır. İhtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarıp evi başkasına yüksek fiyattan kiralarsanız, eski kiracınıza 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalırsınız.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Kira sözleşmeniz 10 yıllık uzama süresini doldurduysa, herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, ödememe vb.) göstermek zorunda kalmaksızın, sürenin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekerek kiracınızı koşulsuz tahliye edebilirsiniz.

Antalya’da Kira Tespit (Artış) Davası Nasıl Açılır?

Bölgedeki emlak fiyatlarının fırlamasıyla, 5 yıl önce evini kiraya veren müvekkillerimizin kira gelirleri komik rakamlarda kalabiliyor.

• 5 Yılı Dolduran Kiracılar: Kira sözleşmeniz 5. yılını doldurduysa, TÜFE oranına bağlı kalmak zorunda değilsiniz. Çevredeki güncel emsal kira bedellerine (rayiç bedel) göre Kira Tespit Davası açarak kiranın hakkaniyete uygun, gerçek piyasa değerine çıkarılmasını talep edebiliriz.

Arabuluculuk Zorunluluğu ve Dava Süreleri

1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye ve kira tespit davaları açılmadan önce Arabuluculuk kurumuna başvurmak dava şartı (zorunlu) hale gelmiştir. Minaz Hukuk Bürosu olarak, dava yoluna gitmeden önce masada sorunu 1 ay içinde, hızlıca çözmek için etkin bir müzakere süreci yürütüyoruz.

Antalya’da süreç ne kadar sürer? Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinin yoğun iş yükü sebebiyle;

• Tahliye taahhütnamesi ve icra yoluyla takipler ortalama 6-8 ay,
• İhtiyaç veya kira tespitine dayalı, bilirkişi incelemesi gerektiren davalar ise ortalama 1 – 1.5 yıl sürebilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracımı polis veya çilingir zoruyla çıkarabilir miyim?

Kesinlikle hayır. Mahkeme kararı (tahliye ilamı) olmadan kiracının kilidini değiştirmek, eşyalarını kapıya koymak veya suyunu/elektriğini kesmek Türk Ceza Kanunu kapsamında “Konut Dokunulmazlığını İhlal” ve “Hakkı Olmayan Yere Tecavüz” suçlarını oluşturur. Tahliye, sadece mahkeme kararıyla ve İcra Memurları eşliğinde yapılır.

Evi yeni satın aldım, içindeki kiracıyı nasıl çıkarırım?

Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname çekerek evi satın aldığınızı ve ihtiyacınız olduğunu bildirmelisiniz. Bu ihtardan 6 ay sonra (veya mevcut kira sözleşmesinin bitiminde) tahliye davası açma hakkınız doğar.

Dava açarken masrafları kim öder?

Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi masraflarını davacı (ev sahibi) peşin öder. Dava kazanıldığında tüm bu yargılama giderleri ve karşı yan vekalet ücreti kiracıdan (davalıdan) tahsil edilir.

Gayrimenkulünüzü ve Haklarınızı Riske Atmayın

Kiracı tahliye süreçleri, usul hukukunun en acımasız olduğu alanlardan biridir. İhtarnamedeki 1 günlük sürenin kaçırılması veya usulsüz bir tebligat, davanızın reddedilmesine ve o kiracıyla en az 2 yıl daha aynı bedelle devam etmenize sebep olur.

Mülkiyet haklarınızı korumak ve hukuki süreci en başından itibaren hatasız yürütmek için Minaz Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.

Ön görüşme sağlamak ve durumunuzu değerlendirmek için Minaz Hukuk Bürosu’na WhatsaApp ile 05456203589 üzerinden hemen ulaşın.

Telefon: 05456203589

Diğer yazılarımızı görmek için tıklayınız

İletişime geçmek için tıklayınız.