Miras Kalan Ev ve Arsa Nasıl Paylaşılır? Antalya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası (2026)

Antalya gibi emlak ve arsa değerlerinin her geçen gün katlandığı bir şehirde, miras kalan taşınmazlar maalesef aileleri birleştirmekten çok karşı karşıya getirmektedir. Minaz Hukuk Bürosu olarak ofisimizde en sık karşılaştığımız tablolardan biri şudur: “Babamızdan Kepez’de bir bina veya Serik’te bir tarla kaldı. 5 kardeşiz, 4’ümüz satıp paramızı almak istiyoruz ama bir kardeşimiz inat ediyor, imza vermiyor.”

Eğer siz de çok ortaklı (hisseli) bir tapuda anlaşmazlık yaşıyorsanız, bir kişinin itirazı yüzünden yıllarca beklemek zorunda değilsiniz. Hukuki adıyla İzale-i Şüyu, bilinen adıyla Ortaklığın Giderilmesi Davası, paydaşlar arasındaki bu tıkanıklığı mahkeme yoluyla çözen kesin ve net bir yoldur.

Bu rehberde, Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürüttüğümüz ortaklığın giderilmesi davalarının nasıl işlediğini, masrafların kimden çıkacağını ve satış sürecindeki kritik hataları vatandaşın anlayacağı en sade dille anlatıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Bir taşınmaz (ev, arsa, tarla) üzerinde birden fazla kişinin paydaş olduğu durumlarda, ortaklardan sadece birinin bile “Ben hissemi ayırmak veya satıp paramı almak istiyorum” diyerek mahkemeye başvurmasıyla açılan davadır.

Dava temel olarak iki şekilde sonuçlanır:

1. Aynen Taksim (Bölerek Paylaşım)

Eğer taşınmaz çok büyükse ve bölündüğünde değer kaybetmeyecekse mahkeme burayı fiziki olarak paydaşlara böler. Ancak Antalya merkezdeki (Muratpaşa, Konyaaltı vb.) konutlarda veya imar planı kısıtlaması olan arsalarda belediye kuralları gereği bu fiziksel bölünme genellikle mümkün olmaz.

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (En Kesin Çözüm)

Taşınmazın bölünmesi fiilen veya hukuken mümkün değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Elde edilen para, masraflar düşüldükten sonra tapudaki hisseleri oranında tüm ortakların banka hesaplarına yatırılır.

Uygulamadan Uzman Notu (Muhdesat Sorunu): Bazen ortak arsanın üzerine kardeşlerden biri kendi cebinden para harcayarak bir ev yapar veya ağaç diker. İzale-i Şüyu davası açıldığında, o evin parasının herkese eşit dağıtılmaması için mutlaka “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti” davası açılmalıdır. Aksi halde, kendi emeğinizle yaptığınız evin parası diğer mirasçılara paylaştırılır. Minaz Hukuk Bürosu olarak, satıştan önce bu tür emeklerin korunması için gerekli yasal şerhleri tapuya işletiyoruz.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk (Dikkat!)

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile Ortaklığın Giderilmesi davalarında mahkemeye gitmeden önce Arabulucuya başvurmak dava şartı (zorunlu) hale gelmiştir.

Doğrudan adliyeye gidip dava açarsanız, davanız usulden reddedilir. Arabuluculuk masasında uzman bir avukatla temsil edilmek; 2 yıl sürecek bir davayı, tüm mirasçıların ortak bir fiyatta anlaştığı 1 aylık hızlı bir çözüme dönüştürebilir.

Antalya İzale-i Şüyu Davası Ne Kadar Sürer ve Masrafları Kim Öder?

Müvekkillerimizin en çok endişe ettiği konu “Masraflar” ve “Süre”dir.

• Süreç: Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerindeki dava süreci, keşif ve bilirkişi raporlarıyla birlikte ortalama 1 – 1.5 yıl sürer. Karar sonrası icra dairesinden yapılacak satış işlemleri de eklendiğinde sürecin tamamlanması genellikle 2 yılı bulmaktadır.
• Masraflar: Dava açılırken ödenmesi gereken harç, bilirkişi ve keşif masraflarını başlangıçta davayı açan kişi avans olarak öder. Ancak dava sonunda taşınmaz satıldığında, mahkeme tüm bu masrafları (ve davacı avukatının yasal vekalet ücretini) satış bedelinden keserek, tüm ortaklara hisseleri oranında yansıtır. Yani dava masraflarını aslında tek başınıza siz ödemiş olmazsınız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Paydaşlardan biri satışa karşı çıkarsa veya duruşmaya gelmezse ne olur?

Hiçbir şey değişmez. İzale-i Şüyu davasında çoğunluk kararı veya herkesin onayı aranmaz. Bir kişinin bile davayı açması satış kararı çıkması için yeterlidir. Karşı çıkan kişinin duruşmalara katılmaması da süreci durdurmaz.

Taşınmazım değerinin çok altına mı satılır? (UYAP e-Satış)

Eskiden adliye koridorlarında yapılan ve düşük bedellerle sonuçlanabilen ihaleler artık geride kaldı. Mahkeme önce güncel piyasa rayiç bedelini (kıymet takdiri) belirler. Ardından satışlar UYAP e-Satış portalı üzerinden internet ortamında yapılır. Tüm Türkiye’den alıcılar bu sisteme girip teklif verebildiği için, taşınmazlar genellikle gerçek piyasa değerini, hatta bazen üzerini bulmaktadır.

Açık artırmaya ortaklar (mirasçılar) da katılabilir mi?

Evet. Hatta hakimden “satışın sadece ortaklar arasında yapılması” talep edilebilir. Eğer tüm ortaklar kabul ederse, dışarıdan kimse ihaleye giremez ve evi/arsayı kardeşlerden biri satın alabilir.

Ortaklık Düğümünü Profesyonelce Çözün

Miras kalan veya hisseli olan bir gayrimenkulün atıl durumda beklemesi, enflasyon karşısında değer kaybetmesi veya vergilerinin boşuna ödenmesi kimseye fayda sağlamaz.

Antalya ve ilçelerindeki hisseli tapu sorunlarınızı, değer kaybı yaşamadan ve hukuki sürelere takılmadan çözmek için Minaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Hemen durumunuzu değerlendirmek ve ön görüşme sağlamak için WhatsApp ile 0545 620 35 89 üzerinden hemen ulaşın.

Telefon: 05456203589

Diğer yazılarımızı görmek için tıklayabilirsiniz.

İletişim